Immobilier : Mulhouse, « the place to be » ?

Les dernières études sont dithyrambiques. À nouveau propulsée en tête du classement des villes de l’Hexagone où s’installer, par le Baromètre emploi et logement 2026 (Meilleurtaux–Météojob), Mulhouse a encore fait parler d’elle dans l’édition nationale du Parisien – Aujourd’hui en France du 31 décembre dernier. Cette étude, menée conjointement avec PriceHubble, place la cité du Bollwerk sur la deuxième marche du podium des villes françaises affichant la plus forte progression des prix des appartements au mètre carré (1 885 €/m² en moyenne) : +19,4 % en un an, +20,7 % sur trois ans.

« Une extrême disparité des prix »

Mulhouse serait-elle pour autant un eldorado pour les investisseurs ? Les professionnels de l’immobilier nuancent, selon que l’on parle du marché de l’ancien ou du neuf, d’investissement locatif ou de résidence principale. « Parler d’un prix moyen du marché immobilier est trompeur, explique Xavier Colombet, gérant de Consult’Immo, présent sur la place mulhousienne depuis près de 23 ans. La caractéristique la plus marquante du marché local est l’extrême disparité des prix, qui peuvent varier du simple au double, voire au triple, non seulement d’un quartier à l’autre, mais aussi au sein d’une même rue, voire d’un immeuble à l’autre. Historiquement, et jusqu’il y a trois ou quatre ans, l’investissement locatif dans l’ancien était “excellentissime” à Mulhouse, avec des rentabilités qui pouvaient atteindre les 9 à 11 %. Aujourd’hui, on se situe autour de 7 %, ce qui reste très correct. »

Le profil des investisseurs a lui aussi évolué, selon ce même professionnel. « Les investisseurs uniquement focalisés sur le rendement, et peu regardants sur le quartier, laissent désormais place à des investisseurs patrimoniaux, plus sensibles à la qualité de l’emplacement et prêts à accepter une rentabilité plus modeste. Autre profil notable : les futurs retraités, autour de 50-55 ans, qui achètent un appartement en ville, le louent pendant dix à douze ans, puis projettent de s’y installer après la vente de leur maison. Ils recherchent des biens de qualité, anticipant une vie plus urbaine, sans les contraintes d’une grande maison. »

À 50 ans tout juste, ce couple de Brunstatt a franchi le pas l’an passé en achetant un studio à cinq minutes de la gare centrale. « On aime Mulhouse, qui a beaucoup changé ces dernières années, et on s’est dit que c’était le bon moment pour investir, ne serait-ce que pour préparer notre retraite. Le coût d’acquisition accessible – un peu plus de 60 000 euros tout compris – et le loyer pratiqué (510 euros charges comprises) nous permettent quasiment d’autofinancer le prêt. Nous avons ciblé des quartiers qui nous parlent. Si la taxe foncière est un peu plus élevée que dans d’autres communes, le prix des biens, encore raisonnable, compense. Et si une nouvelle opportunité se présente, pourquoi pas un deux-pièces pour nos vieux jours, en centre-ville, on y réfléchira. »

« L’immobilier ancien, rénové ou non, reste significativement moins cher qu’ailleurs »

Pierre-Jean Weiblen, présent sur la place mulhousienne depuis plus de 20 ans et à la tête de l’agence Century 21, avenue du Maréchal-Foch, dresse le même constat d’un marché très segmenté : « Dans l’ancien, à quelques centaines de mètres, on peut trouver des biens rénovés haut de gamme autour de 4 000 €/m² et, à l’inverse, des logements à rénover à 1 000 €/m², voire moins. Pour l’heure, l’immobilier ancien, rénové ou non, reste à Mulhouse significativement moins cher qu’ailleurs. » Une accessibilité tarifaire qui séduit aussi les acquéreurs de leurs résidences principales, et notamment les primo-accédants. Et Pierre-Jean Weiblen de citer une étude récente, publiée dans Le Figaro, indiquant qu’à Mulhouse « il serait plus intéressant d’acheter que de louer un bien, au bout de seulement 19 mois », alors que la durée moyenne nationale pour rentabiliser l’achat d’une résidence principale de 70 m² s’établit à 12 ans.

Un ratio qui, sans être l’unique déclencheur, a pesé dans la décision de ce couple de trentenaires de se lancer dans l’achat d’un appartement de 85 m², dans un immeuble ancien du quartier Nordfeld. « On en avait assez de payer un loyer à fonds perdu. Nous avons acheté notre bien 155 000 euros, sans travaux. Avec un prêt sur 20 ans, nos mensualités sont d’environ 800 euros, à peine plus que notre ancien loyer. Nous avons signé en décembre 2019, juste avant le Covid, avec un taux très bas à 0,99 %. Au-delà du prix, c’est surtout le cadre de vie et la proximité des commodités qui nous ont convaincus. »

« Le marché du logement neuf traverse une période de ralentissement significatif, comme partout en France »

Si l’immobilier ancien se porte globalement bien, le logement neuf connaît, en revanche, un net ralentissement à Mulhouse, comme partout en France. Après une progression continue entre 2019 et 2022, la production s’est fortement contractée. Le nombre de logements construits est passé de 533 en 2022 à 142 en 2024, selon l’Observatoire du logement neuf de la région mulhousienne (Afut Sud Alsace). Les ventes ont suivi la même tendance : après l’année record de 2021 et ses 260 logements vendus, elles ont quasiment été divisées par cinq. « Le marché du logement neuf traverse une période de ralentissement significatif, liée à la conjoncture nationale, explique Lalia Douis, directrice commerciale chez Citivia. Après la dynamique post-Covid jusqu’en 2022, la production a chuté sous l’effet cumulé de la hausse des taux d’intérêt, de l’augmentation des coûts de construction et de l’arrêt de dispositifs fiscaux incitatifs comme la loi Pinel. » Conséquence : les prix de vente des logements neufs ont augmenté de 17 % entre 2020 et 2024 à Mulhouse, atteignant près de 3 900 €/m² en moyenne, un niveau toutefois inférieur à la moyenne nationale, estimée autour de 5 000 €/m² par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).

« Au regard de sa situation géographique et des moyens de transports existants, on a décidé d’acheter, à Mulhouse, une ville plaisante »

Portée par ses atouts intrinsèques (situation géographique, infrastructures, offre culturelle, de loisirs, commerces…) et par les transformations urbaines engagées par la Ville (Mulhouse Grand Centre, Programme de développement des mobilités douces, rénovations de quartiers…), Mulhouse tire néanmoins son épingle du jeu. Des opérations emblématiques, comme le programme Greenloft au cœur du quartier Fonderie transformé, en témoignent. « Avec la crise sanitaire et l’augmentation des prix des matériaux, le démarrage de ce programme a presque le goût d’une victoire ! » soulignait dans mplusinfo.fr, Hervé Meyer, directeur de Living Promotion, lors de la pose de la première pierre du programme immobilier, en 2022. Quatre ans plus tard, Greenloft entame sa dernière ligne droite avec deux des trois bâtiments livrés, pour un total de 89 logements. Parmi ses occupants, Nicolas et son épouse Bettina expliquent leurs motivations d’investir dans le neuf à Mulhouse : « Je travaille en Suisse, mais c’était compliqué de trouver un logement. Au regard de sa situation géographique et des moyens de transports existant, on a décidé d’acheter, à Mulhouse, un T5 avec rooftop au dernier étage. On s’y sent bien et le quartier de la Fonderie, comme la ville en général, nous plaisent. Mulhouse est vraiment une ville agréable, on a été très surpris. D’ici, c’est facile de relier Bâle, comme Zurich, villes dans lesquelles je me déplace régulièrement pour mon travail ».

« Poursuivre la dynamique »

Autre opération symbolique sortie de terre, rue de Bâle, ces dernières années : « La Fabrique », alliant logements, activités commerciales et professionnelles, dans l’ancienne halle industrielle, vide depuis la fermeture de l’enseigne Chronodrive, signée par l’architecte Josiane Trible. « Lancée pendant le Covid, la commercialisation a bien fonctionné, il ne reste aujourd’hui qu’une poignée d’appartements à vendre », confie Pierre-Jean Weiblen de Century 21, en charge de la commercialisation, qui constate, cependant : « Tant que l’ancien sera bien moins cher que le neuf, les acheteurs privilégieront l’ancien, même s’il y a des travaux. C’est l’un des enjeux des prochaines années. À Mulhouse, il y a une vraie qualité de vie, un centre-ville attractif, des infrastructures de transport de premier plan et les aménagements impulsés par la Ville vont dans le bon sens. L’image de Mulhouse a changé… Il faut poursuivre cette dynamique pour continuer à progresser. » Et si les typologies de logements sont toutes représentées et plutôt bien équilibrées à Mulhouse, des professionnels de l’immobilier pointent un manque : la relative pénurie de programmes très haut de gamme, avec de grands biens proposant de larges espaces extérieurs.

Au final, Mulhouse est-elle « the place to be » pour acheter un bien immobilier ? Les réponses sont sans équivoque. « Oui, à condition de bien connaître le marché et d’en avoir une analyse fine », commente Xavier Colombet. « Le Marché de l’immobilier mulhousien, c’est de la dentelle », résume Lalia Douis de Citivia. « Il y a de vraies opportunités », commente Pierre-Jean Weiblen, qui prodige quelques conseils, empreints de bon sens, avant d’acheter à Mulhouse : définir un cahier des charges (nombre de pièces, extérieur, garage) ; faire une étude financière avec banquier ou courtier et faire confiance à des professionnels pour être guidé, selon les besoins et les secteurs ciblés.